После различных экспериментов я пришел к тому, что инвестиции в недвижимость наиболее интересны конкретно в моем случае и вот почему - http://bit.ly/1UjZW7p
Недвижимость в отличии от акций и валюты обычно растет в цене, но рост стоимости объекта эта как вишня на торте, т.к. основные деньги дает денежный поток от сдачи в аренду.
Независимо от текущей стоимости недвижимости мы сдаем объект и получаем пассивный доход ежемесячно.
Кредитное плечо может многократно увеличить доходность инвестиций в недвижимость.
Далее этот доход можно так же учесть в банке, для того, чтобы использовать кредитное плечо для приобретения следующих объектов, которые так же приносят доход и так далее растить доходы семимильными шагами.
Оказалось, что инвестировать можно даже с минимальными суммами 200-300 тысяч рублей + есть варианты старта вообще с минимальными суммами (доходный дом, посуточная аренда, соинвестирование и т.д).
Когда я приобретал этот объект я еще не знал технологий инвестирования в недвижимость и некоторых штурмовых конструкций, наступил на кучу граблей с выбором объекта, застройщика, приемом объекта но при этом даже при таком неумелом подходе удалось получить солидную прибыль.
Мы не стали продавать этот объект на падающем рынке, а оборудовали его под длительную аренду, разбили на 6 квартир-студий и сдали по отдельности каждую, реализовав вторую стратегию инвестирования в новостройки.
Второй объект недвижимости - Доходный дом в Подмосковье
Далее, когда мы познакомились с технологией инвестирования в доходные дома, мы с супругой решили, что следующими нашими объектами будут именно дома. И вторым объектом мы запустили дом 580 м2.
Подробно этот кейс мы разбирали на живой встрече инвесторов. Они организуются регулярно, поэтому если вы всерьез задумываетесь об инвестировании в недвижимость и понимаете ценность окружения, которое уже там, куда вы только хотите попасть - рекомендую посетить ближайшее живое мероприятие.
Несмотря на то, что арендный бизнес является достаточно простым в организации, особенно если это долгосрочная аренда с заключением договоров с арендаторами от 6-ти месяцев, есть сегменты, которые требуют достаточно большого включения для управления недвижимостью - речь идет об агрессивных стратегиях, которые дают максимальную прибыль инвестору на каждый квадратный метр, но при этом требуют пристального внимания к управлению.
Если вы сдаете агрессивно, то сложность будет расти пропорционально количеству клиентов, с которыми вам придется иметь дело. Вот список самых популярных агрессивных стратегий инвестирования среди инвесторов нашего проекта:
Арендный бизнес - снимаем помесячно, сдаем посуточно (минимум вложений)
Управление объектами недвижимости - как сдавать квартиру посуточно?
Хостел и мини-отель (посуточно, по-койкам, в центре и возле туристических мест)
Организация антикафе или как сдавать недвижимость поминутно (посетитель платит за время, а не за еду)
Сдача квартир в длительную субаренду
Организация общежитий для рабочих
Антиобщага (новый формат комфортного жилья для рабочих)
Капсульный отель
В проекте Территория Инвестирования вы найдете необходимые инструменты и знания для того, чтобы:
Создать свой начальный капитал на инвестициях, используя лишь свои знания
Отправить деньги на работу вместо себя и больше никогда не работать за деньги
Получить долгожданную свободу от крысиных бегов и заняться тем, что действительно важно для вас и ваших близких
Особую роль в этом процессе мы отводим стратегиям инвестирования в недвижимость, плюс прорабатываем с вами несколько специальных тем - таких как закрытие своей пенсионной программы на 2-3 месяца, инвестирование в ПАММ-счета, паевые фонды и акции, а так же способы заработка на недвижимости без вложений.
Начните этот увлекательный путь к финансовой свободе с наших бесплатных материалов, а так же посмотрите видеосюжет с одной из встреч наших инвесторов, чтобы вам стало понятно, какие результаты вы можете получить всего через 2-3 месяца.
Бесплатные видеокурсы по заработку на недвижимости - http://bit.ly/1UjZW7p
Новые секреты создания денежного потока и капитала на недвижимости - https://www.youtube.com/watch?v=Jnuoae3g0DU
Инвестиции в недвижимость это,пожалуй, один из самых надежных вариантов накопления капитала и создания денежного потока. Вы не задумывались, почему в списке Forbes так много миллиардеров, которые занимаются именно недвижимостью.
Вложение денег в недвижимость - это не игра, не Forex и не торги на бирже, доход от ренты предсказуем, а благодаря инфляции - стоимость недвижимости растет, даже не смотря на небольшие просадки во время кризиса, которые всегда отыгрываются новым уровнем инфляции - http://videoblogjzar.blogspot.ru/2016/06/blog-post_62.html
Безусловно, самые интересные инвестиции в недвижимость делаются в Москве, Московской области и крупных городах, там где стоимость аренды достаточно высока и есть постоянный спрос на жилье в различных сегментах. Это не мешает инвесторам из других городов находить объекты, партнеров и соинвесторов и приезжать на живые встречи.
На странице собраны 6 бесплатных курсов по инвестициям и заработку в интернете:
Книга "Бизнес на доходных домах с нуля до первого миллиона. Стратегический план."
Видеокурс "От 150 000 рублей ежемесячно на продаже недвижимости".
Видеокурс "Стабильный доход на недвижимости с нуля".
5 чек-листов для инвестора в недвижимость.
18 идей, что можно продать на AVITO, чтобы быстро заработать денег.
10 секретов денег, о которых молчат богатые люди.
Как заработать в интернете с нуля - 4 совета Лайфхакера.
Однажды Вы вдруг понимаете, что Ваши доходы растут, а банковский счет и сбережения нет - все что зарабатывается, так же быстро спускается на поддержание растущего уровня жизни и выплат по кредитам. Каждый рано или поздно задается вопросом - куда вложить деньги, чтобы они работали за Вас.
Всё о недвижимости и строительстве на нашем канале - https://www.youtube.com/channel/UCJxW9w61xjdBXb2_93GCO1g
Как получить ипотечный кредит индивидуальному предпринимателю?
Я уже писал, как получить ипотечный кредит обычному человеку на зарплате.
Если же вас больше интересует получение ипотечного кредита (как, впрочем, и другого) для индивидуального предпринимателя, то в этой статье я постараюсь как можно проще расписать особенности его получения.
Во-первых, получить ипотечный кредит для предпринимателя в разы трудозатратней, чем для наемного работника.
Я хочу здесь вас сразу предупредить об этом. Если вы работаете по найму и у вас официальная заработная плата, да еще проще, если зарплата проходит через зарплатные проекты банка, то ваши трудозатраты могут составить один день. (Обратите внимание: не в течение дня вы получите кредит, а вы потратите суммарно 8 часов) Это, конечно, если у вас все документы под рукой и не нужно ничего переделывать. Если у вас пока не все так гладко с работой, обратите внимание на статью «Как найти работу, которая нравится?» на сайте «Солнечные руки».
Если доход не полностью официальный, то обычно пару дней, ну может быть чуть больше.
Если же вы индивидуальный предприниматель, то сразу настройтесь, что вы потратите в лучшем случае 2-3 дня чистого времени, а скорее всего, что-то ближе к неделе или даже к двум. То есть не вообще неделю вы будете получать кредит, а ваше время займет 8 х 5= 40 часов времени.
Обычно для предпринимателя это совершенно катастрофичные затраты. Ведь бизнес требует присутствия предпринимателя и без него все разваливается. (Если у вас нет своего бизнеса, но и обычная зарплата не устраивает, и вы думаете, как бы больше зарабатывать, обратите внимание на статью «Как заработать деньги тем, кто не является владельцем бизнеса, не участвует в сетевом маркетинге и не является руководителем предприятия? (Часть 1)» на сайте «Солнечные руки»)
Я надеюсь, что получение ипотечного кредита займет у вас намного меньше времени, но лучше настройтесь на худшее. Если у вас в данный момент перегруженность или проблемы в вашем деле, то лучше отложить получение ипотечного кредита на какое-то время. Может быть выходом будет то, что всем будет заниматься ваша жена или какое-то доверенное лицо, но совсем без затрат времени и приличных, не обойтись.
Во-вторых, банков, выдающих ипотечные кредиты индивидуальным предпринимателям, не так уж много.
Если уж совсем точно, то декларируют потенциальную возможность получения ипотечного кредита для ИПшника подавляющее число банков. Однако когда вы начинаете выяснять подробности, то получается далеко не все так здорово.
К примеру, банк декларирует возможность получения кредита ИПшнику. Но когда вы начинаете задавать вопросы точнее, то может оказаться, что:
— выдают, но только тем, кто находится на общей системе налогообложения,
— выдают даже тем, у кого упрощенка, но только тем, у кого доходы минус расходы. Тем, у кого база в виде доходов (6 %) на момент написания статьи, не выдают.
Подавляющее же число индивидуальных предпринимателей – упрощенцы, и платят 6 % с оборота, либо платят фиксированный доход в том или ином виде. (вмененный, патент и т.д.) К слову, если вы тоже подумываете открыть свое дело, но не представляете, с чего начинать, изучите мою статью «Как заработать с нуля» на сайте «Солнечные руки».
То есть точно определить доход предпринимателя для банка затруднительно. Ведь по налоговой отчетности можно определить только доходы, а расходы определить нельзя. Иногда если и большинство доходов в «черную», то даже доходы непонятно как определять. Поэтому многие банки и не заморачиваются такой задачей, а просто не выдают кредит или теоретически выдают, а на практике всем отказывают, кто не подходит под жесткие требования. (белые доходы и расходы)
Поэтому второй совет. Если вы решили получить ипотечный кредит как индивидуальный предприниматель, то выясняйте предельно подробно в банках, выдают ли они кредит индивидуальным предпринимателям (здесь большинство) и, главное, выдают ли они кредит предпринимателям именно на вашей системе налогообложения.
Не доверяйте тому, что написано на сайте или вам сообщит сотрудник по бесплатному телефону на 8-. Запишитесь или как минимум позвоните кредитному специалисту, который занимается не вообще всем, а ипотечным кредитованием, и выясните:
— Дает ли банк ипотечный кредит не просто предпринимателям, а именно на вашей системе налогообложения,
— Хорошо ли вообще выдают кредиты или многим отказывают. (Этот вопрос, конечно, лучше при личной встрече или его можно задать кредитному брокеру).
Повторюсь, что многие банки нормально выдают кредиты индивидуальным предпринимателям только в теории. (по крайней мере тем, кто на упрощенке в 6 % или вмененном налоге). В реальности могут отказывать почти всем подряд. Выясняйте по возможности подробнее, по возможности при личной встрече и по возможности с тем человеком, который знает ответ. (а не стажером, к примеру) Это может сэкономить очень много вашего времени и нервов. (Еще на тему увеличения дохода рекомендую статью «Как зарабатывать больше?» на сайте «Солнечные руки»)
Здесь же напишу совет, не буду выносить отдельно. У вас наверняка есть банк, где вы обслуживаете свой расчетный счет. Не цепляйтесь к этому банку. Запросто может оказаться, что получить кредит в другом банке в 10 раз проще, чем в вашем.
В-третьих, будьте готовы, что ваш доход очень значительно подкорректируют во время его оценки банком.
О чем я говорю? К примеру, вы знаете, что ваш доход как предпринимателя составляет 100 тыс. руб. в месяц. (Цифра, конечно, условная) И с этой цифрой вы идете в банк и готовите соответствующие документы и т.д.
Предположим, что в теории банк дает кредит на 50 % от чистого дохода, то есть возможны ваши выплаты в размере 50 тыс. руб. в мес., что составляет очень примерно ипотечный кредит в размере 4,5 млн. руб.
Естественно, что вы под эту сумму начинаете искать квартиру, что-то планировать и т.д. (Кстати, обратите внимание на такое вложение денег, как покупка недвижимости за рубежом. Это прибыльное дело, к тому же купив квартиру где-нибудь на море можно обеспечить себя отдыхом круглый год. На тему приобретения иностранной недвижимости рекомендую статью «Недвижимость в Турции. Как купить квартиру в Турции» на нашем сайте)
Сразу скажу, что банк может здорово подкорректировать ваш доход или, точнее, его (банка) оценку вашего дохода. Ведь банк лишь опирается на ваши цифры как только на один из источников информации. И понятно, что показываемый вами доход будет только как максимальный.
У банка есть какие-то другие модели, с помощью которых банк оценивает, насколько ваши цифры реально соответствуют действительности. И работники банка, в зависимости от ситуации, могут довольно прилично подкорректировать ваш доход в сторону уменьшения, если они вам не очень верят. И поскольку лично вам с тем человеком, который проводит оценку, пообщаться не дадут, то ваша харизма и способность убеждать также бесполезны.
Насколько возможно корректировка ваших цифр? Может быть, корректировка вообще не произойдет, но это только в том случае, если у вас совершенно стандартный и белый бизнес. Обычная же корректировка будет от 10 до 70 %.
То, что могут уменьшить ваши цифры на 30-40 % — это вообще легко. И таким образом, если вы указали чистый доход в 100 тыс. руб. в мес., то его могут запросто скорректировать до 70 тыс. руб. в месяц и, соответственно, максимальные выплаты станут 35 тыс. руб. в мес., а кредит на квартиру 3 млн. 300 тыс. руб. в мес. А такой кредит может быть вам даже неинтересен.
От чего зависит степень корректировки цифр?
— От прозрачности вашего бизнеса.
Если у вас все в «черную», начиная от доходов, расходов и заканчивая заработной платой, то корректировка будет больше. Если же большинство доходов и расходов проходит через расчетный счет, работники официально оформлены, зарплата в белую, то корректировка меньше.
— От очевидности и простоты оценки доходов и расходов вашего бизнеса.
Если у вас сеть киосков в хороших местах или несколько маршрутных такси, то оценить ваш бизнес относительно просто. Понятны ваши доходы, расходы, понятно, сколько вы платите продавцам, водителям и т.д. хотя бы по аналогии.
Если же вы покупаете металл и его сдаете и все в «черную», то оценить ваши доходы и расходы бывает затруднительно. Какие аналогии, какие модели использовать, непонятно. Понятно, что какие-то малопонятные бизнесы, вроде стартапов, бывает вообще трудно оценить. Корректировка в них может быть очень большой.
— От стабильности доходов.
Если доход стабилен из месяца в месяц, то корректировка вашего дохода в сторону уменьшения будет меньше. Если же вы пару месяцев можете вообще ничего не зарабатывать, а потом продаёте что-то на 10 млн.руб., то ваш доход снизят однозначно.
Какие выводы можно сделать из этого правила?
Как минимум — это совет быть готовым к корректировке вашего дохода процентов на 20-30, если у вас относительно прозрачный и относительно стандартный бизнес. И соответственно нужно искать недвижимость после получения кредитного решения или искать заведомо ниже потенциально возможной.
Как сложно достижимый максимум – это увеличить прозрачность бизнеса. То есть примерно за год-полтора до получения ипотечного кредита, начинать сдавать выручку в банк, а не в карман (если вы на вмененке, то налоги не изменятся), начинать заключать официальные договора, а не только расплачиваться со всеми наличкой (частично по крайней мере) и т.д. Если у вас в ипотеке жилье, и вы все чаще подумываете о том, не погасить ли ее раньше срока, но все же сомневаетесь в этом, почитайте на сайте «Солнечные руки» статью «Досрочное погашение ипотечного кредита. Нужно ли погашать ипотечный кредит досрочно?»
Что делать, а что не делать из вышеперечисленного – это вам решать. Если какие-то меры могут значительно усложнить ваш бизнес или снизить его доходность, то может и не нужно. Возможно, что вам в 10 раз проще чуть больше отложить денег на первоначальный взнос или купить квартиру чуть дешевле. А если вы и так давно хотели увеличить прозрачность бизнеса, и на доходность это сильно не повлияет, то нужно один раз сделать и научиться работать немного по-другому. Необходимость получения ипотечного кредита будет здесь лишь дополнительным стимулом.
В-четвертых, ведите управленческую отчетность и будьте готовы раскрыть суть вашего бизнеса перед банком.
О чем я здесь? У банка есть к ИПшникам ряд обязательных и не обязательных требований к документации. Почти всегда не обязательные требования и документы (указанные в списке как не обязательные) начинают рано или поздно требовать, даже если очевидно, что они никому не нужны. Отказ от их предоставления равносилен отказу в получению кредита.
Я предполагаю, что у вас не все проходит по официальной отчетности так, как полагается по правильному. Если у вас все совсем правильно, то можно просто за какие-то деньги все поручить вашему бухгалтеру и он сделает хороший пакет документов. Но обычно все не так здорово и реальные деньги не совсем совпадают с теми, которые попадают в декларации и т.д. (Если вам нужно заполнить декларацию на получение имущественного вычета, поможет ЭТА статья на сайте «Солнечные руки»)
Поэтому один из документов, который практически на 90 % потребует банк – это управленческая отчетность.
Управленческая отчетность – это такая отчетность, которая отражает реальные поступления и расходы средств. Обычно её требуют за 2 года. Поэтому желательно за 2 года до получения ипотечного кредита начать ее ведение.
Там все просто. Нужно перечислять доходы и расходы за каждый день, писать что это за доходы и расходы, а в конце месяца и года суммировать.
По сути – это ваша «серая» отчетность, в которой суммируются как белые расходы, так и черная.
Будьте готовы к предоставлению такой отчетности. Если вы не хотите этого делать, то часто вас ждет отказ в получении ипотечного кредита или как вариант – предоставление его только на сумму «белых» доходов.
Обычно эта управленческая отчетность конечно предпринимателями ведется, но кое-как и через раз. Однако в результате такого ведения отчетности она потом не совпадает с книгой учета доходов и расходов, иной белой отчетностью, не стыкуется друг с другом и ещё что-то.
На основе же этой отчетности потом нужно составлять упрощенные формы другой отчетности, что уже просто, если есть нормальная управленческая отчетность.
Составление управленческой отчетности за 2 года, если у вас нет уже полных данных – это самое трудоемкое дело при подаче документов для получения ипотечного кредита предпринимателю.
Поэтому, если вы собираетесь в будущем получать ипотечный кредит, то ведите управленческую отчетность уже сегодня и постарайтесь вести ее так, чтобы можно было в ней легко разобраться.
Второй документ, который вас заставят написать – это описание вашего бизнеса.
Такая бумага занимает так же довольно много времени.
Нужно писать поставщиков, покупателей, сезонность спроса, откуда вы получаете прибыль и куда ее тратите. В общем, такую бумагу можно составить за 1-2 часа, если все документы под рукой. Главное, что здесь не время на составление (как, впрочем, и в управленческой отчетности), а то, что предприниматель вынужден рассказывать о тех моментах своего бизнеса, который бы он хотел утаить.
Однако этого не избежать. Если вы не будете подробно рассказывать о своем бизнесе, то вам откажут в получении ипотечного кредита.
Итак, в банке с предпринимателя, скорее всего, потребуют достаточно много разных бумажек. Это заявление, копию паспорта предпринимателя и его жены, копию свидетельства на недвижимость, упрощенный вариант отчета о прибылях и убытках, выписки по счету и т.д.
Заполнение таких бумаг или их копирование отнимает обычно не более нескольких часов, максимум день, если их нужно искать по разным углам.
Однако составление управленческой отчетности – это трудоемкое занятие, особенно если его делать задним числом и за 2 года. Лучше заниматься этим заранее.
Подробное же описание бизнеса – это кроме того, что так же довольно трудозатратно, (требует обычно копирование основных договоров), но в первую очередь сколько связано с «политическим» решением предпринимателя. Некоторые легко рассказывают о структуре бизнеса, а некоторые считают, что если раскрыть информацию о своём бизнесе, то все конкуренты сразу прочитают и повторят его успех.
Но что есть, то есть. Если вы предприниматель и собираетесь получить в банке ипотечный кредит на большую сумму, то такие бумаги придется заполнять или думать о других идеях. (фиктивное трудоустройство по найму и т.д.)
В-пятых, будьте готовы к тому, что оценку квартиры, выполненную оценщиком, банк так же может подкорректировать.
Допустим, что вы нашли правильный банк и все документы правильно заполнили. На руках у вас кредитное решение банка.
Теперь вы подобрали себе квартиру, оценщик оценил ее в какую-то сумму. Будьте готовы к тому, что банк может скорректировать оценку стоимости квартиры в меньшую сторону. Если так произойдет, то, по сути, произойдет непредвиденное увеличение первоначального взноса. И вам нужно будет где-то в срочном порядке изыскивать дополнительные суммы. (Будьте готовы также при приобретении жилья к другим тратам, кроме его стоимости. Рекомендую статью «Необходимые расходы при покупке квартиры» на нашем сайте. Найдете много ценных советов)
Почему так происходит?
Я думаю потому, что банки не особенно любят предпринимателей, так как считают кредиты, выдаваемые им более рискованными. Это проявляется во всем. Доходы предпринимателя режут, проценты по кредиту выше, могут не выдать кредит вам, а ваш работник с 3 раза меньшим доходом получит кредит.
Так же это проявляется и в корректировке оценки квартиры. Лицензированный оценщик оценил квартиру, но банк берет эту сумму только как ориентир. А дальше сам корректирует её в сторону уменьшения. Сумму же оценщика берет лишь за основу.
Что делать в этом случае?
Нужно быть готовым к такому развитию событий и держать в запасе какую-то сумму в размере 3-5 % от суммы квартиры, если оценку квартиры скорректируют в меньшую сторону.
Конечно, если вы берете квартиру с большим первоначальным взносом (30 % и более), то такого рода корректировки вас могут не затронуть, так как риски банка здесь значительно ниже, чем если вы берете кредит с 10-15 % первоначального взноса.
Итак, получить ипотечный кредит индивидуальному предпринимателю вполне возможно и даже не так уж сложно, если все правильно делать. Да, по сравнению с работником по найму условия будут хуже, процедура сложнее, времени на это уйдет больше, выбор банков меньше.
Но ничего сверхложного нет.
Если вы «химичете» со своей отчетностью в разумных пределах, то рано или поздно, не в одном, так в другом банке, вы получите свои деньги и купите квартиру. Учитывайте особенности получения ипотечного кредита ИПшником и успехов вам в покупке нового жилья.
Комментариев нет:
Отправить комментарий